FAQ (вопросы/ответы)

1. Можно ли осмотреть предлагаемые объекты недвижимости?

Конечно, любая покупка требует предварительного осмотра. С этой целью наша компания организует для потенциального покупателя ознакомительный тур.

2. Какие выплаты необходимо сделать при покупке недвижимости в США?

Предусматривается выплата налога на передачу собственности, так называемый гербовый сбор. Его размер зависит от таких факторов, как стоимость собственности, тип и место расположения объекта. Как правило, он составляет меньше 1% всей стоимости. Если в момент подписания документа о передаче правового титула покупатель не может присутствовать на сделке, тогда ему понадобится написать доверенность лицу, которое подпишет документы от имени приобретателя.

3. Обязательно ли мое присутствие в США для завершения сделки (покупки/ продажи недвижимости)?

Приобретатель или продавец недвижимости не обязан присутствовать лично в момент завершения сделки. Если обстоятельства личного или делового характера не позволяют ему явиться на сделку, то закон штата (например, Флориды) предусматривает возможность составления доверенности. Такой документ, подписанный приобретателем, позволит доверенному лицу действовать от его имени. 

Исключением является совершение сделки с привлечением кредитных средств по американской закладной. В этом случае кредитную квитанцию должен подписать покупатель лично. Однако если присутствие в США по тем или иным обстоятельствам затруднительно или невозможно, то кредитную квитанцию отправляют в страну проживания приобретателя недвижимости, где поставленную подпись он может заверить в посольстве США либо апостилем.

4. Что требуется для покупки недвижимости в США?

Приобретение иностранными гражданами недвижимости, ни в каком виде не ограничивается законами этой страны. Это относится к жилой и коммерческой недвижимости. Не требуется также разрешения на покупку.

5. С каких действий целесообразно начать покупку жилья в США?

Прежде чем приобрести любой объект недвижимости, его нужно вначале выбрать. Зачастую покупатели (примерно 80%) делают выбор объекта в интернете.

Следующий шаг – выбор риэлтора либо брокера в США. Удобнее заключить договор с представителями в России. Соответствующая российская компания будет представлять интересы покупателя, и сопровождать процесс вплоть до вручения ключей от жилья. В сотрудничестве с американским риэлтором, агентство будет содействовать в поиске оптимального варианта, в оценке его стоимости. Специалисты проверят историю и всю документацию по объекту, проведут переговоры с владельцем для оптимизации выгодной сделки, проконсультируют при оформлении необходимых бумаг. Вы получите также совет в выборе адвоката, технического инспектора, прочих специалистов, причастных к процессу покупки.

Покупатель, как правило, не выплачивает комиссионные агентству и брокеру при покупке. Эти услуги оплачивает продавец. После согласования с клиентом требований к приобретаемой недвижимости, сроков сделки и ожидаемой суммы, по его желанию, он может быть приглашен в ознакомительный тур.

6. Возможен ли вариант приобретения недвижимости дистанционно?

Да. Если покупатель не имеет возможности или желания приезжать в США для совершения сделки приобретения дома или квартиры, это можно сделать удаленно. 

В штатах, где сделку по купле/продаже оформляет адвокат, приобрести дом либо квартиру можно с помощью доверенности, которая оформляется на адвоката. Оформление производится в американском посольстве/консульстве, которое находится в России. Форму доверенности покупатель получает от адвоката по почте. Деньги покупатель переводит на «трастовый счет» адвоката, представляющего его интересы в Америке. По окончании сделки, средства с трастового счета переводятся продавцу.

Чтобы свести риски к нулю, важно воспользоваться услугами лицензированного специалиста. Халатное выполнение сделки грозит адвокату потерей лицензии, которую получить достаточно сложно. Повторно такая лицензия не выдается, поэтому адвокаты очень дорожат ею. Таким образом, если в сделке задействован лицензированный специалист, то покупатель может быть уверен в законности операции.

Другой вариант - это выполнение сделки с участием специальной компании эскроу. Она по договору контролирует прохождение всех деталей сделки вплоть до финансового расчета. В этом случае необходимые бумаги приобретатель подписывает в посольстве Америки, а затем отправляет в эскроу. 

Деньги также поступают на счет эскроу, а затем переводятся с этого счета продавцу с вычетом всех расходов. Опять же, риски у этой сделки сведены к минимуму.

7. Как проходит процесс заключения договора купли-продажи, и процедура регистрации сделки?

Продолжительность всего процесса приобретения недвижимости в США (без ипотечного кредитования) 15-30 дней. Определившись с объектом, вы получаете от брокера предложение о цене. Предложением называется типовой договор, составленный риэлтором штата. Он (риэлтор) заполняет эти бумаги, отправляет их на подпись покупателю и уже с подписью отсылает их продавцу.

Если покупатель принял предложение о цене, наступает следующий шаг: это непосредственно заключение договора купли-продажи, либо контракта. Эту процедуру сопровождает риэлтор. Также участником сделки является в обязательном порядке титульная компания, выступающая в роли специализированного агентства, и эскроу-компания, либо адвокат от покупателя. Их задача состоит в регистрации сделки и выполнения юридического контроля над ней: т.е. проверка документов, их заверение. 

На этом этапе покупатель вносит задаток, сумма которого составляет 3-10% стоимости объекта недвижимости. Данный взнос находится на хранении титульной компании либо агентства, которому принадлежит исключительное право на продажу объекта.

Данный этап включает также проверку состояния жилья. Однако такая проверка не является обязательной. Впрочем, если она имеет место, то ее производит лицензированный специалист, проверяющий состояние объекта. Стоимость процедуры от $250 до 500. Есть смысл заказать инспекцию для выявления древоточащих насекомых, наличия газа (радона), присутствия свинцово-содержащих красок, различных видов плесени.

Подписание контракта купли-продажи предшествует проведению проверки «юридической регистрации владения недвижимости». Данная процедура имеет своей целью выявление юридических аспектов на право продажи выбранной недвижимости (выполнение обязательств по ипотеке предыдущими владельцами, наличие залогов и пр.). Данную задачу выполняет адвокат покупателя либо эскроу-компании. Общие затраты по закрытию сделки включают и проведение данной проверки. Необходимо также заключить договор обязательного страхования недвижимости, что выполняет титульная компания. Затем покупателю передается страховой полис на приобретенную недвижимость (Title insurance).

Если же целью сделки является приобретение земельного участка, то никаких инспекций, либо страховок не требуется.

После перевода остальной суммы для оплаты в титульную компанию либо на счет адвоката, покупателю вручают документ на право собственности – "дид" (Title Deed).

В определенных штатах переходу права собственности новому владельцу должна предшествовать регистрация «дида» в суде округа или в регистрационной палате. Это предусматривает передачу «дида» клерку окружного суда титульной компанией, после чего зарегистрированный документ возвращают покупателю.

8. Какими дополнительными расходами может сопровождаться сделка?

Когда заключается договор купли-продажи, то стороны сделки четко определяют, какие расходы понесет каждая их них.

 Покупатель, как правило, оплачивает:

- оплату услуг адвоката либо титульной компании;

- оплату общего страхового полиса недвижимости;

- взнос реестровых и судебных пошлин, которые составляют порядка 1-2% от стоимости приобретаемого объекта.

Продавец обычно оплачивает: расходы на услуги риелтора, налог на передачу прав собственности.

Имеет смысл также заключение страхового контракта от стихийных бедствий. Стоимость такой страховки составляет 1 - 5% от стоимости объекта.

9. Как подтвердить свою платежеспособность при аренде жилья?

Арендовать жилье в США можно на условиях подтверждения платежеспособности арендатора. Законом оговорена необходимость подтверждения платежеспособностями путем подачи информации о годовом доходе, предъявления документов о наличии сбережений или банковских депозитов, подачи актов о владении недвижимостью, т.е. того, что может являться залогом.

Хорошим доказательством является предоплата на срок, указанный арендодателем. Подаются также рекомендательные письма от предыдущих арендодателей.

10. Как арендовать квартиру впервые?

В первый раз, снять квартиру в Соединенных Штатах намного сложнее. 

Лучше всего сразу обратиться в агентство недвижимости, которое имеет опыт работы с иностранными гражданами. Агент поможет оформить необходимые документы, расскажет, как позиционировать себя перед арендодателем. Если у вас есть поручитель-американец, это облегчит задачу. Опытный брокер поможет за 2-3 дня арендовать желаемую меблированную квартиру с удобствами, учитывая предпочтения в отношении района проживания. Предоплата на период от 9 месяцев избавит от необходимости различных подтверждающих документов. Договор следует подписывать, когда каждое слово в нем ясно арендатору. 

Нарушение условий контракта может стать предпосылкой к выселению. При этом арендодатель может требовать внесения арендной платы за весь период действия договора.

11. Каковы сроки и условия расторжения договора аренды?

Для США характерны 2 типа аренды: посезонная и долгосрочная. Сезонная аренда предусматривает проживание в арендуемом помещении до 6-и месяцев. Что касается долгосрочной, то она предусматривает более длительный период проживания: год и более. 

Как правило, долгосрочная аренда продлевается после годичного проживания, при этом в договор вносятся определенные коррективы, если это необходимо.

В Нью-Йорке заключение договоров аренды, длительностью более двух лет - сравнительно редкое явление. Это связано с тем, что цена аренды жилья здесь меняется ежегодно, но не более 6 %. Таким образом, перезаключая договор об аренде, указывается новая цена, согласованная с рыночной стоимостью. 

Преждевременно договор аренды на недвижимость расторгается нечасто, так как это довольно затруднительно. Здесь имеются два варианта:

1.) Съемщик выплачивает оставшуюся сумму, в соответствии с договором, и не использует квартиру.

2.) Арендатор договаривается с лендлордом о субаренде: сдаче снимаемой им жилплощади в аренду другому съемщику.

12. На каких условиях идет оплата аренды жилья?

Часто, кроме предоплаты за месяц и страхового депозита, равного сумме месячной аренды, имеет место требование оплаты еще за последний месяц аренды жилья. Не исключено, что затраты на аренду могут значительно превзойти предварительные расчеты. Поэтому кроме срока аренды жилья, суммы арендных выплат, в договоре следует предусмотреть и сроки оплаты.

В Америке стоимость аренды жилья зависит также от срока аренды. Например, при аренде на 8 месяцев, плата за 1 месяц проживания выйдет дешевле, нежели при аренде на 5 месяцев. Стандартным сроком сезонной ренты является период с декабря по март/апрель.

Коммунальные услуги должен оплачивать съемщик. Этот вопрос следует также указать в договоре. Размер страхового депозита, его условия, сроки возвращения излагаются в договоре.

13. Какие существуют способы оплаты аренды жилья?

Оплата – весьма сложный вопрос для обеих сторон при аренде жилья. Такой способ, как оплата наличными, может отпугнуть добропорядочных арендодателей. Здесь предпочитают отправку чека по почте. С Россией это усложняется, поэтому наиболее распространенный вариант – обратиться в агентство.

От съемщика в момент аренды попросят одновременно внести страховой депозит: это сума, порядка 500 – 800$. Получение его обратно может быть проблемным. 

Одна из схем (алгоритмов) оплаты выглядит так:

1. Вносите депозит 500 $;

2. Вносите 50% от суммы аренды в первую неделю после заключения договора;

3. Вносите остальные 50% по приезду на место.

14. Как решать бытовые/технические проблемы, которые могут возникнуть с жильем?

Проблемы такого типа следует обсуждать при аренде жилья с управляющим домом (если это квартира в многоэтажке) либо со спец. тех. персоналом.

15. Какой период времени занимает юридическое оформление бумаг для получения имущественного сертификата на владение приобретенным объектом недвижимости?

Вся названная процедура покупки недвижимости с оформлением необходимых документов, может занять в среднем 2-3 календарных месяца.